新规落地：房地产广告不得再使用“学区房”等承诺性宣传

近期趋势

近期，多地房地产广告监管出现收紧信号。一批涉及“学区房”“学位房”“名校入驻”等承诺性表述的楼盘宣传被要求整改或下架。从一线城市到部分热点二线城市，主管部门对广告中模糊、暗示学区属性的词汇采取更严格的审查态度。一些开发企业和中介机构在拿到预售证后，主动删除线上线下的学区相关文案，以规避合规风险。

行业背景

过去十余年，“学区房”是房地产广告中最高频的卖点之一。部分项目距离学校数公里，仍自称“学区房”；有的借用规划中的学校名称制造预期，但实际学区划分每年动态调整。消费者最终发现无法入读承诺学校时，投诉和纠纷显著上升。监管层面针对此类不当宣传的专项治理多次开展，但执行尺度不一。近期趋势显示，政策意图从“事后纠偏”转向“事前堵漏”，通过广告发布规则直接禁止承诺性用语。

用户关注点

• 子女入学预期受影响：家长购房时若依赖广告中的学区承诺，可能面临入学资格不确定性大幅增加的风险。
• 房源信息真实性判断：广告不能再直接写“学区”，用户需自行查询当年官方学区划分文件，或通过公开渠道核实学校与楼盘距离、招生政策。
• 二手房宣传同样受限：部分平台上的二手房房源信息若包含“学区”“学位”等承诺字眼，同样可能被要求修改。个人房东发布内容是否纳入监管，各地执行有差异。
• 开发商营销话术转向：广告中可能出现“邻近名校”“教育资源丰富”等模糊表述，这类用语是否合规取决于具体语境和是否构成暗示承诺。

可能影响

后续观察

执行层面仍存在若干待明确之处。其一，跨区域执行的统一性——不同城市对“承诺性宣传”的界定宽严不一，开发商可能将宣传压力转向线上小渠道或短视频平台。其二，存量广告整改期限与处罚标准，目前各地多以约谈、责令改正为主，少数出现罚款案例。其三，消费者维权路径——若开发商在售楼处口头承诺学区，但现场未在广告中体现，举证难度较高。后续可能出台地方细则，明确“学区规划”等表述的审批流程，甚至要求预售证阶段必须同步提交广告样稿备案。整体来看，广告监管收紧有助于减少信息不对称，但购房者主动获取教育局官方学区信息的能力将变得更为关键。